Der Energieausweis bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes und ordnet es einer Effizienzklasse zu. Er ist bei Verkauf, Vermietung und Neubau vorgeschrieben und hilft Interessenten, den zu erwartenden Energiebedarf einzuschätzen. Dieser Ratgeber erklärt die beiden Ausweisarten, Inhalt, Gültigkeit, Kosten und wer den Energieausweis erstellen darf.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Energieausweis ist bei Verkauf, Neuvermietung und Neubau Pflicht. Man unterscheidet den detaillierteren Bedarfsausweis und den einfacheren Verbrauchsausweis.
- Grundlage ist heute das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung abgelöst hat. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig und beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert.
- Ein belastbarer Ausweis kostet grob 100 bis 200 Euro. Bei sehr günstigen Angeboten unter 100 Euro ist auf die Qualität der Datenerhebung zu achten.
Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude anhand seiner baulichen Substanz, also Dämmung, Fenster und Anlagentechnik, unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner. Er ist aufwendiger, aber aussagekräftiger und für bestimmte ältere Gebäude sowie beim Neubau vorgeschrieben. Der Verbrauchsausweis stützt sich dagegen auf den tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre aus Abrechnungen und Messungen. Um den Einfluss von Wetterschwankungen auszugleichen, wird ein Klimafaktor berücksichtigt. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, hängt aber vom individuellen Nutzungsverhalten ab und ist dadurch weniger objektiv.
Welcher Ausweis ist der richtige?
Für Sanierungs- und Modernisierungsplanungen ist der Bedarfsausweis die bessere Grundlage, weil er die energetischen Schwachstellen des Gebäudes aufzeigt. Wo die rechtliche Möglichkeit besteht, zwischen beiden Varianten zu wählen, sollten Eigentümer, die eine Sanierung planen, daher auf einem Bedarfsausweis bestehen. Wer lediglich die gesetzliche Pflicht bei einer Vermietung erfüllen möchte und für dessen Gebäude ein Verbrauchsausweis zulässig ist, kann die günstigere Variante wählen.
Inhalt und Effizienzklassen
Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument mit den zentralen Kennwerten des Gebäudes. Zu den verpflichtenden Angaben gehören:
- ob die Daten bedarfs- oder verbrauchsbasiert ermittelt wurden
- die Bedarfs- oder Verbrauchswerte der Endenergie
- die hauptsächliche Energiequelle des Gebäudes
- das Baujahr
- die Einordnung in die zutreffende Energieeffizienz-Klasse
Die Energieeffizienz wird über eine farbige Skala dargestellt, die von der besten Klasse A+ über A und weiter bis zur schlechtesten Klasse H reicht. Neubauten erreichen mindestens Klasse B, gut modernisierte Altbauten mindestens Klasse C. Die Klasse gibt Kauf- und Mietinteressenten einen schnellen Anhaltspunkt für die zu erwartenden Energiekosten.
Gültigkeit, Pflicht und Aussteller
Jeder gültige Energieausweis ist beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert und im Regelfall zehn Jahre gültig. Wegen dieser langen Gültigkeit sind noch viele ältere Ausweise im Umlauf, die auf inzwischen überholten Regelwerken beruhen. Rechtsgrundlage ist heute das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Energieeinsparungsgesetz zusammengeführt und abgelöst hat. Eine Ausnahme von der Ausweispflicht besteht nur, solange ein Bestandsgebäude in Privatbesitz unverändert genutzt wird und kein Eigentümer- oder Mieterwechsel stattfindet.
Wer einen Energieausweis ausstellen darf, ist gesetzlich geregelt. Ausstellungsberechtigt sind unter anderem Personen mit einschlägigen bautechnischen, ingenieur- oder architektonischen Abschlüssen sowie entsprechend qualifizierte Handwerksmeister und staatlich anerkannte Techniker. Bei der Auswahl des Ausstellers kommt es auf die Sorgfalt der Datenerhebung an.
Wann ein Energieausweis Pflicht ist
Ein Energieausweis muss vorgelegt werden, sobald ein Gebäude verkauft oder neu vermietet wird, sowie beim Neubau. Bereits in der Immobilienanzeige sind zentrale Kennwerte wie die Energieeffizienzklasse anzugeben. Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis den Interessenten vorzulegen und dem Käufer oder neuen Mieter zu übergeben. Wer diese Pflicht missachtet, riskiert ein Bußgeld. Keine Pflicht besteht dagegen, solange ein selbst genutztes Bestandsgebäude unverändert bewohnt wird und kein Wechsel ansteht. Auch für kleine Gebäude und bestimmte Baudenkmäler gelten Sonderregelungen. Wer eine Immobilie anbietet, sollte den Ausweis daher rechtzeitig vor der Vermarktung erstellen lassen, um Verzögerungen und rechtliche Probleme zu vermeiden.
Energieausweis und Sanierung
Über die reine Pflicht hinaus ist der Energieausweis ein nützliches Planungswerkzeug. Der Bedarfsausweis zeigt, wo ein Gebäude energetisch Schwächen hat, etwa bei Dämmung, Fenstern oder der Heizung, und liefert damit Ansatzpunkte für eine sinnvolle Modernisierung. Noch detaillierter ist ein individueller Sanierungsfahrplan, der aufeinander abgestimmte Maßnahmen mit ihren Effekten und Kosten darstellt. Er kann zugleich die Grundlage für Fördermittel sein und erhöht bei einigen Einzelmaßnahmen den Fördersatz. Wer eine Heizungsmodernisierung oder eine umfassende Sanierung plant, ist mit einem belastbaren Bedarfsausweis und gegebenenfalls einem Sanierungsfahrplan gut beraten, weil sich daraus eine klare Reihenfolge der Maßnahmen und ein realistisches Bild der zu erwartenden Einsparungen ergibt.
Kosten und Qualität
Die Preise für einen Energieausweis unterscheiden sich stark. Ein qualitativ hochwertiger, für Fachleute verwertbarer Ausweis wird meist zwischen 100 und 200 Euro angeboten. Bei sehr günstigen Angeboten unter 100 Euro, vor allem beim Bedarfsausweis, kann die Qualität der Datenerhebung leiden. Nicht erfasste oder weggelassene Werte können bei der Planung von Heizungsanlagen zu Fehlern führen und die Einschätzung der künftigen Energiekosten verfälschen. Wer die Qualität sicherstellen möchte, sollte vom Aussteller nachvollziehbare Auskünfte einfordern, etwa dazu, ob der Warmwasserverbrauch berücksichtigt wurde und ob ein Bedarfsausweis möglich gewesen wäre. Gute Energiekennwerte sind zugleich ein starkes Verkaufsargument: Vor einem Verkauf kann sich daher eine Heizungsmodernisierung lohnen, um den Wert der Immobilie zu steigern.
Häufige Fragen zum Energieausweis
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Bei Verkauf, Neuvermietung und Neubau. Interessenten ist er unaufgefordert vorzulegen, spätestens bei der Besichtigung. Für selbst genutzte Immobilien ohne Verkaufs- oder Vermietungsabsicht besteht keine Pflicht.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis wird rechnerisch aus Bauteilen und Anlagentechnik ermittelt und ist vom Nutzerverhalten unabhängig. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungen der Vorjahre und ist einfacher zu erstellen. Für kleine, unsanierte Wohngebäude ist der Bedarfsausweis teilweise vorgeschrieben.
Was kostet er und wie lange gilt er?
Ein belastbarer Ausweis kostet grob 100 bis 200 Euro. Die Gültigkeit beträgt zehn Jahre. Bei Angeboten deutlich unter 100 Euro lohnt der Blick darauf, wie sorgfältig die Daten erhoben werden.
Woran erkenne ich einen gültigen Ausweis?
An der Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik. Sie wird beim Ausstellen vergeben und steht auf dem Ausweis.