Im Juli 2026 hat der Gesetzgeber gleich zwei Reformen verabschiedet. Zum einen wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt. Zum anderen wird die staatliche Heizungsförderung (BEG) reformiert. Für Immobilieneigentümer ändert sich damit nicht nur, was erlaubt ist, sondern auch welche staatlichen Zuschüsse sie erhalten.

Die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen wird abgeschafft

Mit dem GModG entfällt die 65-%-Pflicht bei der Neuinstallation einer Heizung. So ist der Einbau reiner Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen laut dem neuen Heizungsgesetz wieder erlaubt. Dabei müssen Eigentümer jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Welche das sind, verrät der folgende Abschnitt.

Neu: Biotreppe für fossile Heizungen

Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss mit einem stufenweise steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe heizen. Dabei gelten folgende Stufen:

Ab dem …	Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe
1. Januar 2029	10 %
1. Januar 2030	15 %
1. Januar 2035	30 %
1. Januar 2040	60 %

 

Als klimafreundlich gelten Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff.

Nachgewiesen wird der Anteil über den Brennstoff-Lieferanten, etwa über die Abrechnung beim Gastarif oder die Bescheinigung des Heizöllieferanten. Eigentümer mischen also nichts selbst, sondern erhalten den entsprechenden Bio-Anteil über spezielle Gasverträge oder eine Heizöllieferung mit dem vorgeschriebenen Anteil an Bioheizöl.

Wer vollständig erneuerbar heizt, wie zum Beispiel mit einer Pelletheizung oder Wärmepumpe, ist von der Biotreppe nicht betroffen.

Hybridheizungen als Erfüllungsoption

Eine Möglichkeit, die Biotreppe zu erfüllen, besteht also in der Beimischung des vorgeschriebenen Bio-Anteils. Dabei wählen Eigentümer dann beispielsweise einen Gastarif, der den Pflichtanteil an Biomethan gewährleistet.

Eine weitere Erfüllungsoption der Biotreppe besteht in einer Hybridheizung. Dabei kombinieren Eigentümer eine fossile Heizung mit einer regenerativen Komponente wie einer Wärmepumpe oder Solarthermie. Die Kombination aus elektrischer Wärmepumpe und fossiler Spitzenlastheizung erfüllt die Biotreppe, wenn die Wärmepumpe die Führung übernimmt, also mit Vorrang für die Wärmepumpe gegenüber der fossilen Komponente bei Raumwärme und Warmwasser. Auch eine Solarthermie-Hybridheizung kann die Biotreppe erfüllen: Im Zeitraum vom 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2034 entfällt die Pflicht sogar ganz, sofern die Solaranlage bestimmte Mindestflächen erreicht.

Ebenfalls neu: Grüngas- und Grünheizölquote ab 2028

Verantwortlich für das Einhalten der Biotreppe ist somit der Eigentümer bzw. Betreiber der Heizung. Ab 2028 greift eine weitere Quote, die nicht den Verbraucher, sondern die Brennstofflieferanten in die Pflicht nimmt.

Die sogenannte Grünheizöl- oder Grüngasquote richtet sich an Inverkehrbringer von Gas und Öl und schreibt vor, dass diese ihren Brennstoffen einen anfangs kleinen, dann steigenden klimafreundlichen Anteil beimischen müssen.

Diese Quote soll in einem eigenen, noch angekündigten Gesetz geregelt werden und liegt derzeit erst als Entwurf vor. Experten gehen davon aus, dass der vorgeschriebene Bio-Anteil 2028 zunächst bei 1 % liegt und dann Jahr für Jahr erhöht wird.

Stromdirektheizungen werden eingeschränkt

Reine Stromdirektheizungen wie Infrarot und Nachtspeicher dürfen in Wohngebäuden nur noch eingebaut werden, wenn das Gebäude besonders gut gedämmt ist. Dabei muss der bauliche Wärmeschutz die Anforderungen nach den §§ 16 und 19 GModG um mindestens 30 % unterschreiten, bei Neubauten mit Wohnungen sogar um 45 %. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten Ausnahmen. Hintergrund ist der Schutz vor dauerhaft teuren Heizsystemen.

Parallel reformiert: Die BEG-Heizungsförderung

Zeitgleich zum GModG hat die Bundesregierung die Förderung neu justiert – sozialer gestaffelt, aber insgesamt etwas gekürzt. Zuständig bleibt die KfW (Programm 458); das BAFA fördert weiter Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fenster. Die wichtigsten Punkte:

• Grundförderung bleibt bei 30 %: Wie bisher auch bleibt die Grundförderung für den Wechsel auf eine regenerative Heizung bei 30 %.
• Niedrigerer Deckel: Die maximal förderfähigen Kosten sinken von 30.000 € auf 28.000 € pro Wohneinheit. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit dann halbjährlich, jeweils zum 1. Februar und 1. August, um weitere 750 €, fortlaufend bis 2030.
• Einkommensbonus neu gestaffelt: Wie hoch der Einkommensbonus ausfällt hängt ab sofort von der Höhe des zu versteuernden Jahreseinkommens ab. Bis 30.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen erhalten selbstnutzende Eigentümer 40 % Förderung zusätzlich zur Grundförderung, bis 40.000 € sind es 30 % und bis 50.000 € 10 %.
• Neuer Familienzuschlag: Für Haushalte mit minderjährigen Kindern sinkt das anrechenbare Einkommen um 10.000 €. Dadurch rutschen mehr Familien in eine höhere Bonusstufe. Eine Familie mit 48.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen beispielsweise läge normalerweise in der 10-%-Stufe. Durch den Abzug von 10.000 € gilt sie mit 38.000 € als Haushalt der 30-%-Stufe und erhält damit 20 Prozentpunkte mehr Förderung.
• Klimageschwindigkeitsbonus gesenkt: Letzterer wird mit Inkrafttreten der Reform von 20 % auf 16 % gesenkt. Ab Februar 2027 sinkt er halbjährlich um weitere 4 Prozentpunkte und entfällt ab August 2028 ganz. Wer den Bonus voll mitnehmen will, sollte also früh handeln.
• Effizienzbonus entfällt: Bisher haben Grundwasser- und Erdwärmepumpen sowie Wärmepumpen, die ein klimafreundliches Kältemittel wie Propan (R290) nutzen, einen zusätzlichen Bonus von 5 % erhalten. Dieser entfällt mit der neuen BEG-Förderung. Gleiches gilt für den Emissionsminderungszuschlag für Biomasse.

Mehr Mieterschutz: Kostenteilung und Umlagegrenzen

Über begleitende BGB-Änderungen werden Mieter vor Kostenfallen durch CO2-Steuer und die Biotreppe geschützt. So werden die Mehrkosten der Biotreppe hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Diese Aufteilung ist allerdings bei einem Bio-Anteil von 30 %, also der Stufe 3 der Biotreppe ab Januar 2035, gedeckelt.

Ebenso werden CO2-Abgaben und Gasnetzentgelte ab 2028 jeweils hälftig aufgeteilt. Kosten unwirtschaftlicher Systeme lassen sich nur begrenzt umlegen. Für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten gibt es eine Härtefallklausel.

Neubaustandard: Nullemissionsgebäude ab 2028/2030

Über die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) kommt ein neuer Neubaustandard. Sogenannte Nullemissionsgebäude werden ab 2028 für öffentliche Nichtwohngebäude und ab 2030 für alle neuen Gebäude Pflicht.

Ein Nullemissionsgebäude ist per Definition so gebaut, dass am Standort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen entstehen. Genau das schließt Öl- und Gasheizungen praktisch aus. Rein theoretisch bliebe der Betrieb nur mit vollständig klimaneutralen Brennstoffen wie grünem Wasserstoff oder Biomethan zulässig. Letztere stehen für einzelne Neubauten aber weder verlässlich noch bezahlbar zur Verfügung. In der Praxis führt der Nullemissionsstandard damit zu Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss oder einer gleichwertigen erneuerbaren Lösung.

Neue Modernisierungspflichten für Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien kommt eine stufenweise Modernisierungspflicht nach dem „Worst-first“-Ansatz. Demnach müssen die energetisch schlechtesten Gebäude zuerst modernisiert werden. Größere Heizungs- und Klimaanlagen müssen zudem mit Systemen zur Gebäudeautomation ausgestattet werden.

Ladepunkte-Pflicht (GEIG-Anpassung)

Über eine Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes wird bei Neubau oder umfassender Renovierung von Gebäuden mit mehr als drei Stellplätzen die Errichtung von Ladepunkten für E-Autos verpflichtend. Wer ohnehin größer saniert oder baut, sollte die Ladeinfrastruktur somit früh einplanen.