Die Legionellenprüfung zählt zu den Pflichten des Vermieters. Die kleinen Stäbchenbakterien, die vermehrt in stehendem Wasser entstehen, stellen zwar in geringeren Mengen kein Risiko für den Menschen dar, das ändert sich aber mit zunehmender Konzentration. Mit einer regelmäßig nach Vorschrift durchgeführten Legionellenprüfung soll eben das verhindert werden.

Wann und wie oft ist die Legionellenprüfung Pflicht?

Grundlage hierfür ist der § 14b der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Dieser gibt die Bedingungen vor, unter denen eine Prüfung verpflichtend ist. Das trifft zu, wenn die Immobilie mehr als zwei Wohn- beziehungsweise Nutzeinheiten vorweist und mindestens eine dieser Einheiten vermietet ist. Außerdem müssen Duschen oder vergleichbare Einrichtungen existieren, bei denen Trinkwasser vernebelt wird. Eine zentrale Trinkwassererwärmung und mehr als 400 Liter Speichervolumen oder alternativ mehr als 3 Liter Wasser in der Rohrleitung sind weitere Kriterien.

Es existieren außerdem Vorschriften, wie die Proben zu entnehmen sind:

•  am Warmwasserspeicherausgang
•  am Zirkulationsleitungseingang
• an der Stelle, die am weitesten von jedem Steigstrang entfernt ist

Die Legionellenprüfung ist nur dann gültig, wenn diese drei Entnahmestellen ausnahmslos eingehalten wurden. Der Gesetzgeber sieht eine Prüfung mindestens alle drei Jahre vor, sofern das Wasser in einer „gewerblichen, aber nicht öffentlichen Tätigkeit abgegeben“ wird – so das dazugehörige Gesetz. Ansonsten muss die Kontrolle einmal jährlich erfolgen, wenn nicht individuell vom Gesundheitsamt anders angeordnet.

Wie ist das Vorgehen bei einer „positiven“ Probe?

Ist die Konzentration zu hoch, wird die Probe als positiv eingestuft. Es besteht nun dringlicher Handlungsbedarf. Vermieter und Eigentümer müssen Installationen und Vorkehrungen treffen, um die Konzentration der Bakterien zu reduzieren. Über die Maßnahmen ist das Gesundheitsamt binnen 14 Tagen zu informieren. Welche exakten Maßnahmen erforderlich sind, ist vom Ausmaß des Befalls abhängig und wird durch den beauftragten Fachmann bestimmt.

Sind Kosten für die Legionellenprüfung umlagefähig?

Eigentümern/Vermietern ist es möglich, die Aufwendungen über die Betriebskostenabrechnung zu erfassen, sie sind also vollständig umlagefähig – es kommt der Mieter dafür auf! Das gilt aber nur für die wiederkehrende, reguläre jährliche Prüfung. Bei einem Befall und daraus resultierenden Maßnahmen oder wenn erst Installationen für die Entnahme beauftragt werden, zahlt der Eigentümer und darf diese Kosten nicht auf Mieter umlegen.

Was kostet die Legionellenprüfung und wer macht solche Legionellen-Tests?

Die Proben dürfen an den Entnahmestellen nur von staatlich akkreditierten Sachverständigen entnommen werden. Es ist Vermietern/Eigentümern nicht erlaubt, diese selbständig an ein Labor zu übermitteln. Wer sich unsicher ist, erhält normalerweise beim für die Region zuständigen Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit eine aktuelle Liste für derartige Sachverständige. Die Beauftragung darf nur durch den Vermieter beziehungsweise den Eigentümer erfolgen.

Die Gesamtkostenhöhe wird unter anderem durch die Anzahl der Wohnungen und Steigleitungen bestimmt. Eine untersuchte Probe kostet im Labor für gewöhnlich rund 25 bis 60 Euro, jedoch besteht die Pflicht drei Proben zu entnehmen, also ist dieser Betrag mit dem Faktor 3 zu multiplizieren. Zudem entstehen mitunter Anfahrtskosten für den Sachverständigen. In welcher Höhe, ist regional stark unterschiedlich, Vermieter sollten aber mit wenigstens 25 Euro planen. Sie stehen zudem in der Pflicht die Kosten vorzustrecken, auch wenn sich diese, wie zuvor erwähnt, später auf Mieter umlegen lassen.

Zutritt zur Wohnung des Mieters ist normalerweise nicht erforderlich. Bei einem Einfamilienhaus sollten Mieter Zugang gewährleisten, beispielsweise indem sie den Schlüssel zuvor beim Nachbarn abgeben. Ist der Mieter nicht da, können Zusatzkosten auf diesen umgelegt werden, wobei dann lediglich die Anfahrtskosten neu anfallen würden, da keine Probe im Labor abgeliefert wurde. Mieter sind zudem über die Legionellenprüfung und gegebenenfalls einen positiven Befund zu unterrichten.