Mietvertrag

 

Ausfall der Heizung

Im monatelangen kühlen bis sehr kalten Klima Deutschlands zählt die Heizung zur elementarsten Ausstattung von Wohnraum. Das Mietrecht sagt klar, dass Sie in einem Mietverhältnis Anspruch auf die ordnungsgemäße Beheizung haben. Ist die Heizung defekt, muss eine Reparatur erfolgen. In dieser Situation stellen sich drei Detailfragen:

  1. Welche Erledigungsfrist
  2. Höhe der Mietminderung
  3. Wer zahlt was

Das allgemeine Mietrecht gibt nur den Rahmen vor. Ihr individueller Fall wird darin mit einigen Variablen festgezurrt. Mit der Unverzüglichkeit treffen Sie auf die maßgebliche Variable. Generell fallen technische Defekte in einer zentralen Heizanlage in den Verantwortungsbereich Ihres Vermieters. Kleinere Mängel und dezentrale Heizgeräte können davon komplett oder teilweise ausgenommen sein.

Muss ein Mieter die Reparatur der Heizung bezahlen

In den meisten Mietverhältnissen ist eine Zentralheizung Bestandteil Ihres Mietvertrags. Es gibt folgende andere Heizgeräte und Arten, durch die sich Haftung und Zahlungsverpflichtung ändern:

  • Ein autark betriebener Ofen als Einzelfeuerstelle fällt unter die Verantwortung des Mieters. Die Ausnahme hiervon ist die explizit im Mietvertrag ausgewiesene Mitvermietung.
  • Fernwärme läuft am Mietvertrag „vorbei“. Sie als Mieter schließen einen direkten Vertrag mit dem Versorger. Bei Ausfall entstehen Regelungen zur Reparatur- und Zahlungsverpflichtung zwischen Ihnen und dem Lieferanten.
  • Wenn in Ihrem Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel besteht, fallen auch geringere Reparaturkosten der Heizung darunter. Mietrechtlich zulässig sind Höchstbeträge von 150 bis 200 Euro im Jahr oder bis zu acht Prozent der Jahresmiete. Eine Einzelreparatur darf nicht mehr als 75 Euro kosten. Beteiligungszahlungen des Mieters an größeren Reparaturen sind nicht zulässig. Der Bagatellschäden muss im Wirkungsbereich des Mieters liegen. Beim Ausfall der Heizung können das beispielsweise Ihre Temperaturfühler oder Thermostate im Wohnraum sein.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Heizung zu reparieren

Fällt Ihre Heizung im Winter oder an kalten Tagen in den Übergangszeiten aus, spielt die Behebungszeit eine entscheidende Rolle. Im juristischen Sinne greift hier die Unverzüglichkeit ohne schuldhaftes Verzögern. Gerechnet wird unverzüglich ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter Kenntnis über den Heizungsausfall erlangt. Sie als Mieter melden schnellstmöglich, dass die Heizung defekt ist. Sicherheitshalber sollten Sie neben dem üblichen Telefonat einen später belegbaren Hinweis auf den Sachverhalt zustellen. In Ihrer Mängelanzeige formulieren Sie eine Frist, in der die Reparatur erledigt werden muss.

In Gerichtsurteilen hat sich als „unverzüglich“ die Zeitspanne von drei bis vier Tagen etabliert. In besonderen Situationen wie der Abwesenheit des Vermieters sollten Sie direkt auf einem Vorschlag zum Prozedere bestehen. So lässt sich beispielsweise Ihr Recht, nach Ablauf der gesetzten Frist einen Fachbetrieb zu beauftragen und die Rechnung an den Vermieter weiterzugeben, vorziehen.

Mietminderung und sekundäre Kosten

Im Mietrecht sind Gründe aufgeführt, die eine Minderung der Mietzahlung rechtfertigen und rechtlich legitimieren. Dabei setzen Sie den zu mindernden Prozentsatz an der Bruttomiete mit enthaltenen Nebenkosten und Umlagen an. Der Ausfall Ihrer Heizung zählt zu minderungsfähigen Mängeln. Die Anrechnungsdauer beginnt mit dem Tag der Anzeige beim Vermieter. Ein Vermieter kann bei Ihnen bei einer sich verzögernden Reparatur (Ersatzteilbeschaffung, Terminerlangung beim Installateur) Schadensminderung anbieten. Üblicherweise stellt er ihnen Heizlüfter zur Verfügung. Leihgebühren und erhöhte Stromkosten muss der Vermieter tragen.

TIPP: Überlegen Sie sich, wie Sie den zusätzlichen Stromverbrauch erfassen. Ideal wäre ein Stromverbrauchszähler an jedem Lüfter, was praktisch aber oft nicht umsetzbar ist. Treffen Sie diesbezüglich eine praktikable Übereinkunft mit Ihrem Vermieter.

Wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert, dürfen Sie nach verstrichener „angemessener“ Frist selber einen Installateur beauftragen und die Rechnung an den Vermieter weiterreichen.