Die Modernisierungsumlage beschreibt die rechtliche Möglichkeit des Vermieters, die Miete aufgrund von ausgeführten Renovierungsarbeiten zu erhöhen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Modernisierungsumlage sind im BGB in §559 geregelt.

Heizkosten sparen durch Modernisierung

Hausbesitzer und Wohnungseigentümer können durch Maßnahmen energetischer Sanierung Einsparpotenziale bei den Heizkosten realisieren. Ob als Mieter oder Vermieter, eingesparte Heizkosten kommen sowohl dem Geldbeutel als auch der Umwelt zu Gute. Denn durch Wärmedämmung und Heizungsmodernisierung reduziert sich der Brennstoffbedarf, da Wärme zum einen effizient generiert und durch Wärmedämmung lange im Haushalt gespeichert wird.

Die Modernisierungsumlage erleichtert die Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen vor allem für Vermieter. Denn diese können die Sanierungskosten anteilig mit langfristigen Mietparteien teilen. Doch für diese Aufteilung gelten gesetzliche Regelungen.

Wann darf der Mietpreis erhöht werden?

Es existieren verschiedene Gründe, die eine Mietpreiserhöhung rechtfertigen:

• Der Wohnwert für den Mieter erhöht sich.
• Die Umstände für die Erfordernis nach baulichen Änderungen liegen nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters.
• Durch die Maßnahmen werden nachhaltige Energieeinsparungen erzielt.

Die Modernisierungsumlage berechnen

Die oberste Grenze für die zulässige Erhöhung beträgt 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen. Zunächst einmal muss der Vermieter die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitteilen. Im Schreiben sind die genauen Kostenberechnungen aufzuführen. §559 BGB nennt die hierfür notwendigen Erläuterungen. Eine mangelhafte Erklärung ist unwirksam, kann jedoch jederzeit korrigiert beziehungsweise nachgeholt werden.

Was ist Teil der Modernisierungsumlage?

In die Modernisierungskosten darf der Vermieter die Ausgaben für die Kredite (beispielsweise Zinsen), Mietausfälle, Verwaltungskosten und die Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen nicht einberechnen. Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, erhaltene staatliche Fördergelder herauszurechnen.

Welche Modernisierungsmaßnahmen werden üblicherweise durchgeführt?

Von einer Verbesserung der Wärmedämmung profitieren Mieter und Vermieter. Die Bewohner sparen regelmäßig Heizkosten ein. Im Falle einer hochwertigen Wärmedämmung reduziert sich der Energiebedarf des Gebäudes um bis zu 30 Prozent. Für den Vermieter ist der gesteigerte Gebäudewert ein Vorteil. Eine ähnliche Argumentation ergibt sich im Falle des Heizungstausches.

Heizkosten sparen durch Kesseltausch

Werden veraltete Heizungssysteme durch moderne Brennwerttechnnik oder durch eine Solaranlage ersetzt, so reduzieren sich die Energiekosten deutlich. Denn alte Kessel benötigen oft mehr Brennstoff, um eine vergleichbare Leistung einer modernen Heizungsanlage zu erzeugen. Welche Vorteile ein Kesseltausch mit sich bringt, erfahren Sie hier.

Wassereinsparungen werden durch den Einbau von Spartasten oder eine 3-Liter-Toilettenspülung ermöglicht. Die Vermieter können aber auch Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse auf den Mieter umrechnen. Wird ein Aufzug eingebaut, so stellt diese Maßnahme eine Komforterhöhung dar.

Ein Beispiel für die Berechnung der Modernisierungsumlage

Angenommen Herr P. aus Berlin möchte in seinem Mietshaus die Gebäudedämmung verbessern. Er führt die Arbeiten aus und entschließt sich die Modernisierungsumlage im Jahr 2015 seinen Mietern in Rechnung zu stellen. Alle rechtliche Fristen und Formalitäten werden eingehalten. Die Netto-Miete betrug vor den Modernisierungsarbeiten 500 Euro. Herr P. wendete 5.000 Euro an Kosten für die Modernisierung auf. Er ist in der Lage pro Jahr 11 Prozent auf die Mieter umzulegen:

1. Schritt: Bestimmung von 11 Prozent der Modernisierungskosten

5.000 Euro x 11 Prozent der 550 Euro

2. Schritt: Berechnung der monatlichen Mietpreiserhöhung

550 Euro : 12 = 45,83 Euro

3. Schritt: Bestimmung der neuen Miete

500 Euro + 45,83 Euro = 545,83 Euro

Die Modernisierungsumlage wird erst nach Fertigstellung der Arbeiten wirksam. Solange die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind, darf keine höhere Miete verlangt werden, da der Nutzen noch nicht vorhanden ist.

Muss der Mieter die Mietpreiserhöhung akzeptieren?

Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, sind dort der reguläre Mietpreis und gegebenenfalls regelmäßige Erhöhungen festgehalten. Entscheidet sich der Vermieter nun für die Durchführung einer Modernisierung, muss dies vom Mieter nicht immer erwünscht sein.

Info für Mieter

Der Mieter kann die Mietpreiserhöhung jedoch bei Vorliegen aller rechtlichen Voraussetzungen nicht verhindern. Ihm steht allerdings ein Kündigungsrecht zu. Der Vermieter hat die Erhöhung mindestens drei Monate im Voraus anzukündigen.

Ist der Mieter nicht einverstanden, kann er kündigen. Er muss die Mietpreiserhöhung somit indirekt nicht akzeptieren, darf allerdings auch nicht zum gewohnten Mietpreis in der Wohnung wohnen bleiben.

Um die Modernisierungsumlage berechnen und auf den Mieter erfolgreich umlegen zu können, sollte der Vermieter daher bestrebt sein, die Vorteile für den Mieter zu kommunizieren. Es empfiehlt sich, die wahrscheinlichen Energiekostenersparnisse zu bestimmen, sodass der Mieter einen Vergleich mit der Modernisierungsumlage vornehmen kann.

Es ist darauf zu achten, dass es sich hierbei um prognostizierte Ersparnisse handelt, da unter anderem das Heizverhalten des Mieters einen Einfluss auf die Höhe der Einsparungen ausübt.