Haussanierung: Wichtige Planungsfragen im Überblick

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Das deutsche Bauwesen wird im internationalen Vergleich für seine Qualität geschätzt. Der fiskalische Begriff „Betongold“ hat sich auch wegen der Langlebigkeit von Gebäuden und Häusern geprägt. Die Weiterentwicklung von Baustoffen und Haustechnik eröffnet umfangreiche Möglichkeiten, ein Haus zu modernisieren. Die Sanierung eines Altbaus umfasst die Instandsetzung der Bausubstanz, eine optische Auffrischung und eine höhere Energieeffizienz.

Auch sehr alte Bestandsbauten können bei der Haussanierung auf den bautechnisch aktuellsten Stand gebracht werden. Da die Energiepolitik verstärkt Wert auf effiziente Dämmungsmaßnahmen und Heizungssysteme setzt, sind vielfältige Fördermittel erhältlich. Sonderkredite und geschenkte Zuschüsse vergrößern den Handlungsspielraum bei einer Haussanierung. Verhältnismäßig teure Sanierungsmaßnahmen können durch die Hilfen der öffentlichen Hand preislich unter halbherzige Kompromisslösungen fallen.

Gebäudebereiche und Sanierungsziele

Bei der Planung einer Haussanierung sollten die Maßnahmen definiert und gruppiert werden. Gängige Planungen berücksichtigen folgende Teilbereiche:

  • Zustand der vorhandenen Bausubstanz und erforderliche Eingriffe
  • Dämmungssituation des Mauerwerks
  • Dachaufbau, Wärmedämmung und Dachgeschossgestaltung
  • Öffnungen der Gebäudehülle wie Fenster und Türen
  • Vorhandenes Heiz- und Warmwasserbereitungssystem einschließlich Installation
  • Optischer Zustand und Veränderungsumfang wie Außenputz und Dacheindeckung
  • Optionen durch äußere Gegebenheiten wie Grundstücksgröße und Lage

Jedes Haus ist ein individuelles und komplexes Unikat, bei dem die Summe seiner Teile das übergeordnete Sanierungsziel bildet. In den Teilbereichen können jeweils Alternativen verglichen werden. Um das Verhältnis von Kosten und Nutzen wirtschaftlich attraktiv zu gestalten, ist eine professionelle Sanierungsberatung durch einen unabhängigen Energieberater hilfreich.

Aufwand und Sanierungstiefe bei einer Haussanierung

Bei einer privaten Haussanierung soll das Gebäude meist nicht entkernt und in einen Rohbauzustand zurückversetzt werden. Wichtig und zielführend ist die geplante Sanierungstiefe der beabsichtigten Eingriffe.

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Folgende Fragen sollten beantwortet werden:

  • Ist das Mauerwerk trocken und dicht (auch im Kellergeschoss)?
  • Steht eine mögliche Außendämmung mit Neuverputz zur Auswahl?
  • Sollen bauliche Änderungen wie ein Dachausbau vorgenommen werden?
  • Werden Rohre und Leitungen neu unter oder auf Putz installiert?
  • Sollen/können Fenster und Türen einschließlich Zargen ausgetauscht werden?
  • Ist eine neue Dacheindeckung geplant und damit eine Aufsparrendämmung möglich?
  • Müssen bauliche Veränderungen für eine neue Heizungsanlage erfolgen?
  • Bieten Grundstück und/oder Dach Optionen für eine Wärmepumpenheizung oder Solartechnik?
  • Welcher Zeitraum und welches Budget (KfW Förderungen beachten) stehen zur Verfügung?

Kalkulationskriterien und Durchführungsplan

Wenn die Rahmenbedingungen festgelegt sind, kann ein konkreter Ablaufplan der Haussanierung erstellt werden. Da sich viele Einzelschritte gegenseitig beeinflussen, müssen die einzelnen Bauabschnitte aufeinander abgestimmt werden. Der praktische Ablauf beeinflusst auch die Kosten wesentlich. Sekundäraufwand wie die Bewohnbarkeit während der Arbeiten, Materiallagerung, Baugeräte und gegebenenfalls Gerüste dürfen neben den Primärkosten für Material und Arbeit nicht vergessen werden.

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Hilfreich bei der Planung sind Beantragungsformulare für einen Sanierungskredit oder Zuschussanträge der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Abgesehen von unverzichtbaren grundlegenden und entscheidenden Informationen zu Fristen und Vorbedingungen helfen die Unterlagen, bei der Ideenfindung und den Lösungsalternativen. Kausalitäten nach dem Prinzip „wenn, dann“ werden in modularer Form zusammengesetzt.

Aus unterschiedlichen Maßeinheiten entstehen Gesamtkosten

Der Ablaufplan der Haussanierung gibt auch über die Anteile der Maßnahmen Auskunft. Wenn große Flächen des Mauerwerks, der Geschossdecken und des Daches gedämmt werden müssen, sind die Sanierungskosten pro qm die Berechnungsgrundlage. Installationen und Einzelgewerke wie Fenster- und Türenaustausch fließen in einen Sanierungskredit als pauschale Mischausgaben pro Stück oder Zeiteinheit ein. Ob für die Sanierungsschritte jeweils eine einzelne Sanierungsfirma beauftragt wird, oder die Haussanierung aus einer Hand erfolgt, ist von Art und Umfang und möglichen Anbietern abhängig.