Heizkostenabrechnung – Tipps für Mieter und Eigentümer

Der Schock sitzt tief: Im Vergleich zum Vorjahr müssen Sie weitaus mehr Heizkosten zahlen. Dabei haben Sie doch gerade beim Heizen dieses Jahr gespart.

Heizkostenabrechnung
Kommt Ihnen die Heizkostenabrechnung zu hoch vor? Dann lohnt sich eine genauere Prüfung. Schließlich weisen Mieterverbände seit Jahren darauf hin, dass nahezu jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist. Neben Fehlern bei der Verbrauchsermittlung tauchen diesbezüglich oftmals auch formale Fehler respektive Abrechnungsprobleme auf. Was es sonst noch zu beachten gibt, haben wir im Folgenden zusammengefasst.

Unterscheidung zwischen Grundkosten und Verbrauchskosten

Bei Gasetagenheizungen gibt es in der Regel keine Abrechnungsprobleme. Hier hat jeder Mieter eine eigene Heizanlage und zahlt dann auch nur seinen tatsächlichen Verbrauch. Komplizierter stellt sich die Abrechnung allerdings dar, wenn die Mietparteien über ein zentrales Heizungssystem heizen. In einem solchen Fall splittet sich die Heizkostenabrechnung einerseits in die Grundkosten der Heizanlage und andererseits in die individuellen bzw. persönlichen Verbrauchskosten. Achten Sie bei letzteren Kosten unbedingt auf die prozentuale Höhe.

Denn Kosten dieser Art müssen mindestens 50 und dürfen höchstens 70 Prozent ausmachen. Diese Limitierung basiert auf dem Umstand, dass alleine schon der Betrieb einer Heizanlage Kosten verursacht.

Diese sind immer präsent, auch wenn niemand heizt. Allerdings erlaubt der Gesetzgeber, kann der Verbrauchsanteil in Ausnahmefällen auch höher angesetzt werden darf. Komplett über die gesamte Fläche darf nur bei einem Zweifamilienhaus abgerechnet werden, sofern ein Teil der Fläche vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Zusätzliche Abrechnungskosten müssen von Ihnen nicht übernommen werden

Insbesondere Fehler beim Abrechnungszeitraum können Sie in der Regel leicht identifizieren. Üblicherweise umfasst der Zeitraum einer Heizkostenabrechnung genau zwölf Monate, wobei er nahtlos an den letzten Abrechnungszeitpunkt anschließen muss. Kommt es zu einem Mieterwechsel innerhalb des avisierten Zeitraums, findet im Normalfall eine Zwischenablesung statt.

Auch bei einem Eigentümerwechsel müssen Sie sich auf Zwischenablesungen bzw. auf getrennte Rechnungen einstellen, was den Vergleich bzw. das Prüfen der Abrechnung dann etwas komplizierter macht. In solchen Fällen dürfen Ihnen allerdings keine zusätzlichen Abrechnungskosten berechnet werden.

Heizkostenabrechnung Verjährung: Nur zwölf Monate Zeit für den Vermieter

Sparschein Heizkosten
Wichtig zu wissen: Jeder Vermieter muss die Heizkostenabrechnung grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten erstellen. Erhalten Sie diese bis dahin nicht, verfallen sämtliche Forderungen und es tritt eine Heizkostenabrechnung Verjährung ein. Sollte eine Nachzahlung fällig werden, müssen Sie diese innerhalb von vier Wochen begleichen. Genug Zeit also, um die Heizkostenabrechnung prüfen zu lassen.
Für einen etwaigen Widerspruch räumt Ihnen der Gesetzgeber sogar eine Frist von zwölf Monaten ein. Selbst wenn Sie die Forderungen aus der Abrechnung dann längst beglichen haben, können Sie sich das Geld bei erfolgreichem Widerspruch wieder zurück holen.

Die Aufstellung der Kosten im Fokus

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Das sollten Sie wissen:

Ein wichtiger Punkt in der Heizkostenabrechnung ist grundsätzlich die Kostenaufstellung, innerhalb derer sowohl die Brennstoffkosten als aber auch die Heizungsnebenkosten aufgelistet sein sollten. Wie exakt diese Aufstellung sein muss, ist abhängig von der Heizungsart. So ist die Kostenaufstellung explizit bei Ölheizungen besonders fehleranfällig. Achten Sie darauf, dass die einzelnen Lieferungen nicht willkürlich verteilt worden sind.

Hier sieht die Gesetzgebung nämlich ein festgeschriebenes Verfahren vor, mittels dem der tatsächliche Verbrauch ermittelt wird. Auch bei Fernwärme und Gas müssen die tatsächlich verbrauchten Mengen zuzüglich der entsprechenden Preise detailliert beziffert werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Abrechnung laut Gesetzgeber ungültig. Schickt Ihr Vermieter dann trotz Aufforderung keine korrigierte Fassung der Heizkostenabrechnung, können Sie frohlocken. Denn dann müssen Sie gar nichts bezahlen.

Bestimmte Heizkostenanteile dürfen nicht umgelegt werden

Wenn Sie Ihre Heizkostenabrechnung prüfen, sollten Sie sich zudem prinzipiell den Verteilerschlüssel anschauen. Dies ist insbesondere dann unabdingbar, falls eine oder auch mehrere Wohnungen nicht vermietet sind. Der Vermieter muss nämlich den Heizkostenanteil für freie Wohnungen selbst tragen.Die anteiligen Kosten dürfen in keinem Fall auf die übrigen Mieter bzw. Mietparteien umgelegt werden.

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Achtung

Lassen Sie sich hier nicht übervorteilen. Selbst wenn in den unbewohnten Wohnungen – zum Beispiel aufgrund von geplanten Modernisierungsmaßnahmen – überhaupt keine Heizkörper mehr vorhanden sein sollten, dürfen die Heizkosten keinesfalls auf die anderen Mietparteien umgelegt werden.

Die Nebenkosten der Heizungsanlage im Blick haben

Erscheint Ihnen die Heizkostenabrechnung zu hoch, sollten Sie auch einen Blick auf die durch den Betrieb der Heizungsanlage entstandenen Nebenkosten werfen. Reparaturen an der Heizungsanlage müssen beispielsweise immer vom Vermieter übernommen werden. Allerdings darf der Vermieter in diesem Bereich ansonsten eine Vielzahl von Kosten an seine Mieter weiterreichen:

  • Kosten für den Stromverbrauch der Umwälzpumpe.
  • Gebühren für Abrechnung und Ablesung.
  • Kosten für eine Legionellenprüfung.
  • Kosten für die jährliche Immissionsschutzmessung.
  • Kosten für die Wartung.
  • Kosten für eine etwaige Tankreinigung.