Gasetagenheizungen sind vor allem in älteren Mehrfamilienhäusern weit verbreitet. Sie ermöglichen eine individuelle Regelung und eine einfache Zuordnung des Gasverbrauchs pro Wohneinheit. CO2-Steuer und Biotreppe führen jedoch dazu, dass die Gaspreise in Zukunft steigen. Bei einem Heizungstausch stellt sich deshalb die Frage: Soll die dezentrale Wärmeversorgung erhalten bleiben oder ist die Umstellung auf eine zentrale Heizung beziehungsweise Wärmepumpe sinnvoller? Was es bei dieser Frage zu berücksichtigen gilt, was eine Gasetagenheizung kostet und welche Alternativen es gibt, haben wir im Folgenden zusammengefasst.

Definition: Was ist eine Gasetagenheizung?

Eine Gasetagenheizung ist eine dezentrale Heizungsanlage, die eine einzelne Wohnung beziehungsweise Nutzungseinheit mit Heizwärme versorgt. Anders als bei einer Zentralheizung gibt es somit nicht einen gemeinsamen Wärmeerzeuger für das gesamte Mehrfamilienhaus, sondern mehrere voneinander unabhängige Heizungen.

Der Begriff Etagenheizung ist dabei etwas missverständlich. Entscheidend ist nicht zwingend, dass eine komplette Etage beheizt wird. In Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen auf einem Geschoss besitzt häufig jede Wohnung ihre eigene Etagenheizung.

Meist handelt es sich um eine kompakte wandhängende Gastherme. Besonders verbreitet sind sogenannte Kombithermen, die sowohl das Heizungswasser für die Heizkörper als auch das Trinkwarmwasser erzeugen.

Austauschpflicht: Was gilt 2026?

Eine allgemeine Austauschpflicht für bestehende Gasetagenheizungen gibt es derzeit nicht. Funktioniert die vorhandene Gastherme weiterhin, darf sie grundsätzlich weiterbetrieben werden.

Informationsquellen, die von einer Austauschpflicht sprechen, beziehen sich häufig noch auf die frühere Rechtslage. Mit dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz wurde das bisherige Heizungsgesetz in wesentlichen Punkten neu gefasst. Unter anderem ist die frühere Vorschrift des § 72 GEG weggefallen, die für bestimmte alte Öl- und Gasheizkessel eine Austauschpflicht nach 30 Jahren vorsah. Gleichzeitig entfällt die zuvor zentrale Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen.

Eigentümer können damit weiterhin auch eine neue Gasheizung einbauen. Für nach dem 29. Juli 2026 neu installierte Gasheizungen gelten allerdings schrittweise steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe. Maßgeblich ist hier die sogenannte Biotreppe.

Biotreppe schreibt Anteil an erneuerbaren Energieträgern vor

Nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gasheizungen müssen einen stufenweise steigenden Anteil an erneuerbaren Energien nutzen. Wichtig: Die Biotreppe gilt nur für ab Juli 2026 neu eingebaute Gas- und Ölheizungen. Davor installierte Anlagen sind davon ausgenommen.

Die Biotreppe schreibt dabei folgende Anteile an erneuerbaren Energien vor:

• Ab 2029: Mindestens 10 %
• Ab 2030: Mindestens 15 %
• Ab 2035: Mindestens 30 %
• Ab 2040: Mindestens 60 %

Zu den möglichen Energieträgern zählen beispielsweise Biomethan sowie bestimmte Formen von Wasserstoff. Die Anforderungen können unter bestimmten Voraussetzungen außerdem beispielsweise über Hybridlösungen, Solarthermie oder Wärmerückgewinnung erfüllt werden.

Für Eigentümer bedeutet das: Der Einbau einer neuen Gastherme ist weiterhin möglich, sollte aber nicht allein anhand der kurzfristig niedrigeren Investitionskosten entschieden werden.

Lohnt sich eine neue Gasetagenheizung noch?

Steht der Austausch einer alten Gasetagenheizung an, ist der erneute Einbau einer Gastherme weiterhin möglich. Vor allem bei einer einzelnen Wohnung kann der 1:1-Austausch zunächst attraktiv erscheinen: Die vorhandenen Heizkörper, Leitungen und häufig auch Teile der Abgasführung lassen sich weiter nutzen, sodass der bauliche Aufwand vergleichsweise gering bleibt.

Ob sich eine neue Gasetagenheizung langfristig lohnt, sollte dennoch genau geprüft werden. Neben den zukünftigen Gas- und CO2-Kosten müssen Eigentümer berücksichtigen, dass für neu eingebaute Gasheizungen schrittweise steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe gelten.

Gerade in Mehrfamilienhäusern lohnt deshalb der Blick über die einzelne Wohnung hinaus. Sind mehrere Gasthermen ähnlich alt und in den kommenden Jahren austauschbedürftig, kann eine gemeinsame Modernisierung wirtschaftlich sinnvoller sein als der sukzessive Einbau neuer Gasgeräte.

Alternativen zur Etagenheizung im Mehrfamilienhaus

Welche Alternative sinnvoll ist, hängt daher stark vom Gebäude ab. Bei der Modernisierung einer einzelnen Eigentumswohnung kann der Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe als Etagenheizung sinnvoll sein.

Gehört hingegen das gesamte Mehrfamilienhaus einem Eigentümer oder steht innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ohnehin eine Heizungsmodernisierung für mehrere Wohneinheiten an, lohnt sich insbesondere die Überlegung, von einer Gasetagenheizung auf eine zentrale Wärmepumpe oder einen Wärmenetzanschluss zu wechseln.

Entscheidend sind dabei unter anderem Heizlast, benötigte Vorlauftemperatur, Zustand der vorhandenen Heizkörper, Platz für Außen- beziehungsweise Inneneinheiten und die Kosten für eine mögliche neue Wärmeverteilung.

Zentral oder dezentral?

Vor der Wahl einer konkreten Heizungsart stellt sich die Frage danach, ob die dezentrale Struktur mit einer Heizung pro Wohneinheit bestehen bleiben soll oder ob es sich lohnt, das Heizungssystem zu zentralisieren.

Dezentrale Lösungen wie Etagenwärmepumpen oder Luft-Luft-Wärmepumpen haben den Vorteil, dass einzelne Wohnungen unabhängig voneinander modernisiert werden können. Das kann besonders bei Wohnungseigentümergemeinschaften sinnvoll sein, wenn keine gemeinsame Umstellung des gesamten Gebäudes geplant ist.

Eine zentrale Lösung bietet sich dagegen vor allem dann an, wenn mehrere Gasetagenheizungen gleichzeitig oder innerhalb weniger Jahre ersetzt werden müssen. Zentrale Wärmepumpen, Fernwärme oder andere gemeinsame Wärmeerzeuger reduzieren die Zahl der einzelnen Heizgeräte und können Wartung und Betrieb vereinfachen. Bei Gebäuden, die bisher ausschließlich über Gasetagenheizungen verfügen, müssen dafür jedoch häufig zunächst Steig- und Verteilleitungen durch das Haus verlegt werden. Die Zentralisierung verursacht daher meist höhere Anfangskosten, kann aber langfristig die Grundlage für eine einheitliche und zukunftsfähige Wärmeversorgung schaffen.

Gasetagenheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen

Je geringer Heizlast und Vorlauftemperatur des Gebäudes sind, desto effizienter arbeitet eine Wärmepumpe. Begünstigen lässt sich dies durch einen hohen Dämmstandard sowie möglichst großflächige Heizkörper oder eine Fußbodenheizung.

Auch im Altbau ist eine Wärmepumpe jedoch nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Oft reichen gezielte Maßnahmen wie größere Heizkörper, der hydraulische Abgleich oder eine teilweise Dämmung aus, um die Voraussetzungen zu verbessern. Bei Gebäuden mit Gasetagenheizungen ist allerdings zu berücksichtigen, dass möglicherweise erst neue Steig- und Verteilleitungen für eine zentrale Wärmeversorgung eingebaut werden müssen.

Wärmepumpe als Etagenheizung

Statt als Zentralheizung lässt sich eine Wärmepumpe auch als Etagenheizung für einzelne Wohneinheiten einsetzen. Besonders interessant ist das, wenn die dezentrale Struktur eines Mehrfamilienhauses erhalten bleiben soll und nicht das gesamte Gebäude auf eine zentrale Wärmeversorgung umgestellt werden kann oder soll. Meist handelt es sich um eine Luft-Wasser- oder Luft-Luft-Wärmepumpe, die Umgebungsluft über eine Außeneinheit ansaugt und die darin enthaltene Wärme nutzt.

Sinnvoll kann eine Etagenwärmepumpe vor allem sein, wenn die Heizlast der Wohnung moderat ist, geeignete Flächen für Außen- und Inneneinheit vorhanden sind und keine aufwändige zentrale Wärmeverteilung durch das gesamte Gebäude aufgebaut werden soll. Gerade bei Eigentumswohnungen kann sie deshalb eine Alternative zum erneuten Einbau einer Gasetagenheizung sein.

Weniger günstig sind die Voraussetzungen, wenn sehr hohe Vorlauftemperaturen benötigt werden, die Wohnung eine hohe Heizlast hat oder kein geeigneter Platz für die Außeneinheit vorhanden ist.

Fernwärme

Bei Fernwärme spielen niedrige Vorlauftemperaturen und große Heizflächen üblicherweise eine geringere Rolle als bei einer Wärmepumpe. In schlecht gedämmten Altbauten kann ein Fernwärmeanschluss deshalb eine Alternative zum Einbau einer neuen Gasetagenheizung oder zum Wechsel auf eine Wärmepumpe sein.

Gas-Hybridheizung

Eine Gas-Hybridheizung kombiniert eine Wärmepumpe mit einer Gasheizung. Im Normalbetrieb übernimmt die Wärmepumpe einen möglichst großen Teil der Wärmeversorgung, während die Gastherme bei sehr niedrigen Außentemperaturen oder hohen Vorlauftemperaturen unterstützt. Das kann vor allem in unsanierten Gebäuden sinnvoll sein, in denen eine reine Wärmepumpe nur mit größerem Umbauaufwand effizient arbeiten würde.

Neue Gasetagenheizung

Der Austausch einer alten Gasetagenheizung gegen eine neue kann sinnvoll sein, wenn die bestehende dezentrale Struktur erhalten bleiben soll und eine Wärmepumpe oder Zentralisierung nur mit unverhältnismäßig hohem baulichem Aufwand möglich wäre. Vor allem als vergleichsweise unkomplizierter 1:1-Austausch kann eine neue Gastherme kurzfristig wirtschaftlich sein, auch wenn langfristige Brennstoff- und CO2-Kosten berücksichtigt werden sollten.

Kosten für eine Gasetagenheizung pro Wohneinheit

Für den Austausch einer bestehenden Gasetagenheizung sollten Eigentümer derzeit grob mit Kosten zwischen 6.000 und 10.000 Euro pro Wohnung rechnen. Entscheidend sind neben der Leistung der Therme vor allem der Zustand der vorhandenen Abgasführung, notwendige Arbeiten am Schornstein und ob sie auch die Warmwasserbereitung übernimmt.

Wohnungsgröße	Grobe Kosten für eine neue Gasetagenheizung
40 m²	6.000 bis 7.500 €
60 m²	6.500 bis 8.500 €
80 m²	7.000 bis 9.500 €
100 m²	8.000 bis 10.000 €
120 m²	8.500 bis 11.000 €

Es handelt sich um Orientierungswerte. Muss etwa eine neue Abgasleitung eingezogen, der Schornstein angepasst oder die Warmwasserbereitung verändert werden, können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Laufende Kosten

Zu den laufenden Kosten einer Gasetagenheizung gehört vor allem der Gasverbrauch. Private Haushalte zahlten im 1. Halbjahr 2026 im Durchschnitt 11,58 Cent pro Kilowattstunde Erdgas. Für kleine Haushalte mit einem Jahresverbrauch unter 5.556 kWh lag der Durchschnitt sogar bei rund 15,17 Cent pro kWh.

Bei einer 60 Quadratmeter großen Wohnung mit einem jährlichen Gasverbrauch von etwa 10.000 kWh ergeben sich bei einem Gaspreis von 11,58 Cent pro kWh Gaskosten von rund 1.160 Euro pro Jahr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung mit beispielsweise 16.000 kWh Jahresverbrauch wären es rund 1.850 Euro. Je nach energetischem Zustand, Warmwasserverbrauch und Heizverhalten können die tatsächlichen Kosten deutlich niedriger oder höher ausfallen.

Hinzu kommen typischerweise etwa 100 bis 300 Euro für die Wartung der Gastherme alle ein bis zwei Jahre. Für den Schornsteinfeger können weitere etwa 50 bis 100 Euro alle ein bis zwei Jahre anfallen.

CO2-Preis und Biotreppe: Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter

Zu berücksichtigen sind außerdem die langfristig steigenden Kostenrisiken durch den CO2-Preis und durch die Biotreppe bei neu eingebauten Heizungen.

Wichtig für Vermieter: Bei vermieteten Wohnungen können Brennstoff- und Heizkosten grundsätzlich über die Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Für neu eingebaute Gas-, Öl-, Flüssiggas- sowie Gasetagenheizungen hat der Gesetzgeber 2026 allerdings zusätzliche Schutzregelungen eingeführt.

Ab 2028 müssen Vermieter bei entsprechenden neu eingebauten Anlagen unter anderem 50 Prozent der Gasnetzentgelte und 50 Prozent der CO2-Kosten übernehmen. Ab 2029 kommt eine Beteiligung an bestimmten Mehrkosten der vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe hinzu.

Entscheidet sich ein Vermieter heute für eine neue Gasheizung, trägt er künftig einen Teil der dadurch entstehenden zusätzlichen Brennstoff- und CO2-Kosten selbst. Die steigenden Kosten einer Gasetagenheizung lassen sich daher nicht vollständig über die Nebenkosten an den Mieter weiterreichen.

 

Häufige Fragen zur Gasetagenheizung

Kann eine Gasetagenheizung im Keller stehen?

Ja, technisch kann eine Gasetagenheizung auch im Keller installiert sein, wenn sie ausschließlich eine einzelne Wohnung oder Nutzungseinheit versorgt. Befindet sich im Keller dagegen eine Heizungsanlage, die mehrere Wohnungen oder das gesamte Gebäude beheizt, handelt es sich in der Regel um eine Zentralheizung und nicht um eine Gasetagenheizung.

Lässt sich eine Gasetagenheizung durch eine Mini-Wärmepumpe ersetzen?

Besonders kompakte Luft-Wasser- oder Luft-Luft-Wärmepumpen können einzelne Wohnungen versorgen und damit eine Alternative zur Gasetagenheizung sein. Voraussetzung ist, dass Heizlast, notwendige Vorlauftemperatur und Platz für eine Außen- beziehungsweise Inneneinheit passen.

Eine vollständige Sanierung oder Fußbodenheizung ist nicht zwingend erforderlich. So können auch bestehende Heizkörper häufig weitergenutzt oder einzelne Heizkörper durch größere Modelle ersetzt werden.

Erhalten Gasetagenheizungen eine staatliche Förderung?

Für den Einbau einer neuen reinen Gasetagenheizung gibt es in der Regel keine staatliche Heizungsförderung. Gefördert werden dagegen vor allem Alternativen wie Wärmepumpen oder der Anschluss an ein Wärmenetz.

Wird eine bestehende Gasetagenheizung beispielsweise durch eine förderfähige Wärmepumpe ersetzt, sind laut aktueller Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bis zu 80 Prozent Förderung möglich.