Wann ist eine Mietminderung für die Heizung zulässig?

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Für den einwandfreien Zustand der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich – was auch den störungsfreien Betrieb der Heizung umfasst. Natürlich kann es hierbei zu Ausfällen kommen, die der Vermieter nicht zu verantworten hat. Kommt es allerdings nicht zügig zu einer Behebung dieser Mängel, darf der Mieter seine Zahlungen kürzen. Wann ist eine Mietminderung wegen der Heizung gerechtfertigt?

Heizungsdefekt gilt als Gewährleistungsmangel

Zur Beurteilung dieser Frage hilft ein Blick in das Mietrecht. Bei einem Heizungsausfall handelt es sich um einen klassischen Gewährleistungsmangel. Die Mietminderung bei einem Heizungsdefekt ist ab dem ersten Tag erlaubt. Wichtig sind dabei allerdings zwei Dinge:

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  1. Zum einem muss der Vermieter von dem Mangel Kenntnis erlangen, also vom Mieter über den Heizungsausfall informiert werden.
  2. Zum anderen muss ihm ein angemessener Zeitraum von etwa drei Tagen zur Behebung eingeräumt werden.

Es ist also keinesfalls zulässig, den Vermieter durch die Überweisung einer geringeren Miete zu überraschen, wenn ihm der Defekt unbekannt ist – schon im eigenen Interesse sollte der Vermieter schnell informiert werden. Ebenfalls sollte der Mieter eine Mietkürzung ankündigen. Letztere ist solange erlaubt, wie die Heizung nicht funktioniert. Wenn eine Reparatur angekündigt wird, reicht dies noch nicht, um auf die Mietkürzung zu verzichten.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Wichtig ist dabei die Frage, wie hoch die Minderung der Miete für eine defekte Heizung ausfallen darf. Hierzu sollten einige Gerichtsurteile betrachtet werden: Ein Mieter, dessen Wohnungstemperatur wegen einer defekten Heizung bei 17°C lag, konnte die Miete für den Zeitraum bis zur Reparatur anteilig um 50 Prozent kürzen. Andere Richter entschieden bereits, dass eine Minderung wegen der Heizung nur um etwa 20 Prozent gerechtfertigt war.

Entscheidend ist dabei, wie weit die Raumtemperatur von der als normal erachteten Temperierung abweicht, wenn keine Heizung vorhanden ist. Juristen gehen davon aus, dass ein Wohnraum tagsüber auf 20 bis 22 °C aufgeheizt wird, wohingegen nachts 18°C ausreichend sind. Für Flure gilt eine pauschale Temperatur von mindestens 15°C. Ab einer Raumtemperatur von 14°C in Wohn- und Schlafzimmern gilt die Wohnung als unbewohnbar. Hier darf die Mietminderung wegen der Heizung sogar 100 Prozent betragen.

Wichtig: Heizungsausfall nachweisen

Kommt es später zu einem Rechtsstreit wegen der Mietminderung bei fehlender Heizung, sollten die Temperaturen aber auch belegt werden können.

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Sie sollten daher Innen- und Außentemperatur protokollieren und nach Möglichkeit einen Zeugen hinzuziehen. Außerdem ist es ratsam, zur Durchsetzung der Ansprüche zur Mietminderung bei defekter Heizung auch das Protokoll des Heizungsinstallateurs aufzubewahren.

Dieses Dokument belegt im Zweifel, dass die Heizung tatsächlich einen Defekt aufwies. Umgekehrt wäre es übrigens auch denkbar, dass im Hochsommer keine Mietminderung, wenn die Heizung defekt ist, erfolgen darf – es wird ohnehin nicht geheizt. Dabei wird natürlich vorausgesetzt, dass das Warmwasser über eine Heizherme erzeugt wird und weiterhin funktioniert.

Vermieter reagiert nicht: Nachfrist setzen

Problematisch ist die Mietminderung bei ausgefallener Heizung, wenn der Vermieter nicht informiert werden kann. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn er sich im Urlaub befindet oder das Anliegen schlicht ignoriert. In diesem Fall sollte Sie als Mieter eine angemessene Frist zur Behebung des Defekts setzen. Der Zeitraum ist nicht eindeutig definiert, Juristen schätzen eine Frist von 3 bis 4 Tagen allerdings als ausreichend ein. In jedem Fall sollten Sie Ihr Recht geltend machen: Durch die Mietminderung erzeugen Sie einen Handlungsdruck auf den Vermieter und bewirken so eine zügige Instandsetzung.