Neben ihren Nettomieteinnahmen müssen Eigentümer laufende Betriebskosten auf ihre Mieter und gegebenenfalls sich selber umlegen. Den größte Anteil der Nebenkosten machen die Heiznebenkosten aus. So entfällt rund ein Drittel der laufenden Energiekosten in einem durchschnittlichen Haushalt auf die Heizung.
Gesetzliche Grundlage für Berechnung und Weiterbelastung ist in Deutschland die Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV).
Lage in Gebäuden und Kostenrahmen
Der Deutsche Mieterbund erfasst jährlich Durchschnittswerte der allgemeinen Betriebs- und spezifischen Heizkosten. Aktuelle Auswertungen (2015) ergeben umlagefähige Betriebskosten von etwa 2,20 Euro pro Quadratmeter. Davon entstehen etwa siebzig Prozent oder 1,54 Euro für die Heiz- und Warmwasserversorgung.
Anfallende Kosten
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass man dreißig bis fünfzig Prozent aller verbrauchsunabhängigen Kosten nach einem Wohnraumschlüssel an die Mieter weiterreicht. Die restlichen fünfzig bis siebzig Prozent rechnet man nach den gemessenen Wärmeverbrauchswerten ab. Als verbrauchsunabhängige Heiznebenkosten gelten:
- Stromversorgung der Heizanlage
- Eventuelle Stromversorgung der Warmwasseraufbereitung
- Instandhaltungs-, Pflege- und Reinigungsaufwendungen
- Gesetzeskonforme Überprüfung und Wartung
- Messaufwand für Immissionen
- Zähler und Messgeräteanschaffung und Unterhaltung
- Verwaltungskosten für Abrechnungserstellung
- Gegebenenfalls Grundgebühren von Versorgern
Dazu kommen bei der Berechnung der Heizkosten die verbrauchsabhängigen Kosten, die man sowohl durch gemessenen Verbrauch als auch Wohnraumanteil umlegt:
- Brennstoffverbrauch
- Versorgerabrechnung bei Fernenergiebezug
- Lieferkosten für Energieträger
Ausschlüsse und Verteilungsschlüssel
Der Verteilungsschlüssel setzt sich aus verbrauchsabhängigen Messwerten und Wohnraumanteil zusammen. Grundsätzlich gehört es zur Pflicht eines Eigentümers, Heizung und Warmwasser in der Mietsache zur Verfügung zu stellen. Aus Eigentümersicht sind einige Kostenfaktoren nicht umlagefähig und müssen von ihm getragen werden. Investitionen in die technischen Anlagen sind nicht umlagefähig, Instandhaltung in bedingtem Umfang und Reparaturen gar nicht.
Zusätzlich gilt:
- Der explizit für die Heiz- und Warmwasseranlage benötigte Strom wird getrennt von anderen Verbrauchern erfasst und umgelegt.
- Ein Eigentümer darf die Heiznebenkosten nur außerhalb der gültigen Verordnungsinhalte erheben, wenn er im eigen bewohnten Gebäude eine Mieteinheit vermietet.
- Eine leer stehende Mieteinheit muss als eigenständige Kostenstelle in die Gesamtabrechnung eingebracht werden.
- Bei Wassererwärmung ist der Wasserverbrauch den anderen Betriebskosten zuzuschlagen. In der Heizkostenabrechnung darf man nur die direkten Erwärmungskosten berücksichtigen.
- Die Grundkosten für die Heizung werden differenziert geregelt. Während man Schornstein- oder Leitungsreinigungen in die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten pro qm einrechnen darf, sind Reparaturkosten ausgeschlossen.
Dem Eigentümer obliegt die Verpflichtung, bei der Nebenkostenabrechnung alle relevanten Gebäudeflächen nach qm einzubeziehen. Die Gewichtung sollte dem Gebäude- und Nutzungstyp angepasst sein. Mit dem Anstieg ungleichmäßiger Nutzung der Bewohner, sorgt ein erhöhter Anteil der Abrechnung nach Verbrauch für gerechtere Kostenverteilung.
Fristen und formale Regeln
Die Nebenkostenabrechnung für die Heizung ist vom Eigentümer fristgerecht und in formaljuristisch zulässiger Art zu erstellen. Bei der Vermietung einer Wohneinheit im vom Eigentümer selbst bewohnten Gebäude darf eine Nebenkostenabrechnung ohne Zähler erstellt werden.
Typisches Beispiel ist die Einliegerwohnung, die nur nach dem Flächenschlüssel abgerechnet wird. Wenn die gezahlten, meist monatlichen, Pauschalen die aufgeschlüsselten Verbrauchskosten nicht decken, muss eine Nachzahlung fristgerecht geltend gemacht werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eventuell früher anfallenden Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.