Als Eigentümer von vermieteten Objekten, insbesondere mit mehreren Parteien, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auch die Heizkosten genau aufzuführen. Hierbei ist es erforderlich, dass die Erfassung der Heizkosten verbrauchsabhängig durchgeführt wird. Ziel dieser verbrauchsabhängigen Erfassung der Heizkosten ist es, dass jedem Mieter nur die Heizkosten berechnet werden, die er auch tatsächlich verursacht hat. Hierfür können, je nach Art der eingesetzten Heizungsart, unterschiedliche Arten der Erfassung in Betracht kommen. Worauf bei der Heizkostenerfassung im Einzelnen zu achten ist, haben wir übersichtlich für Sie zusammengefasst.

Was wird für die genaue Erfassung von Heizkosten benötigt?

Für die genaue, auf einzelne Parteien aufgesplittete Erfassung von Heiz- und auch Warmwasserkosten werden heute in der Regel sogenannte Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler verwendet.

• Wärmezähler sind vor allem für die Heizkostenerfassung bei einer Fußbodenheizung geeignet oder aber dann, wenn für einzelne Wohneinheiten ein eigener Heizkreis genutzt wird.
• Wird eine Wohnung jedoch über mehrere Heizstränge mit Wärme versorgt oder ist der Einsatz von Wärmezählern aus wirtschaftlicher Sicht nicht sinnvoll, kommen Heizkostenverteiler zum Einsatz, die den Wärmeverbrauch jedes einzelnen Heizkörpers in der betreffenden Wohneinheit nutzen.

Der Wärmeverbrauch wird mit diesen Wärmeverteilern entweder per Verdunstungsprinzip gemessen oder aufgrund elektronischer Messprinzipien. Letztere Methode der Heizkostenerfassung ist moderner und wird bei Neuinstallationen heute fast ausschließlich eingesetzt. Zudem bieten elektronische Heizkostenverteiler in der Regel die Möglichkeit der Heizkostenerfassung per Funk, sodass Sie nicht zum Ablesen der Werte in die betreffende Wohnung müssen.

Worauf Sie beim Einsatz von Wärmezählern und Heizkostenverteilern achten müssen

Selbstverständlich dürfen Sie im Hinblick auf eine rechtssichere Erfassung der Heizkosten und deren späteren Berechnung gegenüber Ihren Mietern ausschließlich Wärmezähler und Heizkostenverteiler verwenden, die einerseits zugelassen und andererseits geeicht sind bzw. deren Eignung für die Messung durch eine unabhängige Sachverständigenstelle belegt wurde. Zudem sind Messgeräte wie Wärmezähler spätestens alle 5 Jahre auszutauschen. Die Verteilung der Heizkosten muss zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem individuellen Verbrauch der einzelnen Wohneinheiten erfolgen. Der Verteilungsschlüssel innerhalb dieser Grenzwerte bleibt Ihnen als Hauseigentümer überlassen. Die restlichen, verbleibenden Kosten werden anschließend entweder nach der jeweiligen Wohnfläche oder nach dem umbauten Raum berechnet.

Fallstricke bei der Heizkostenerfassung

Durch Manipulieren des Wärmezählers bzw. des Heizkostenverteilers haben in der Vergangenheit nicht selten Mieter versucht, sich einen Kostenvorteil zu verschaffen. Solche Manipulationen waren jedoch nur bei alten Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip möglich. Neuere, elektronisch geregelte Messgeräte bemerken, registrieren und speichern Manipulationsversuche, sodass die Erfassung der tatsächlichen Heizkosten dadurch nicht beeinträchtigt wird und Sie zudem versuchte Manipulationen durch den Mieter bei Streitigkeiten rechtssicher nachweisen können.

Alleine schon aus diesem Grund sollten Sie elektronische Heizkostenverteiler den analogen, nach dem Verdunstungsprinzip arbeitenden Geräten vorziehen, auch wenn letztere günstiger sind als die moderneren Geräte.